Мнение эксперта
Ипотека+маткапитал: оформляем доли правильно
Алтынгуль Айманова, эксперт агентства недвижимости «ГорЖилФонд», рассмотрит ключевые аспекты, которые важно учитывать при оформлении долей в ипотечной квартире.
1. Сроки и согласование с банком
Закон обязывает выделить доли супругу и всем детям (включая будущих) в течение шести месяцев после снятия обременения с квартиры, то есть после полного погашения ипотеки. Допускается сделать это и до погашения кредита. Ранее для этого требовалось согласие банка — с июля 2025 года данное условие отменено, что упрощает процедуру.
2. Определение размера долей
Закон не устанавливает фиксированного минимального размера доли. На практике применяются два подхода:
- Равные доли — вся площадь квартиры делится поровну между всеми членами семьи.
- Пропорционально вложенному материнскому капиталу — рассчитывается часть площади, оплаченная средствами субсидии, и делится между членами семьи.
Пример: семья из трёх человек направила на покупку квартиры площадью 60 м² материнский капитал в размере 912 тыс. руб. при стоимости 1 м² — 55 тыс. руб. На средства капитала приобретено около 16 м². При делении на трёх членов семьи получаем примерно по 5,5 м², что составляет 1/10 долю от общей площади.
Важно учитывать региональные санитарные нормы (обычно от 10 до 18 м² на человека). Если рассчитанная доля оказывается меньше установленного минимума, целесообразно увеличить её, чтобы в будущем не возникло препятствий при продаже квартиры.
3. Оформление соглашения
Соглашение о выделении долей может быть составлено в простой письменной форме, если квартира находится в общей совместной собственности супругов и доли выделяются только детям, а супруги сохраняют совместный режим. В этом случае нотариальное удостоверение не требуется.
Если же вы перераспределяете доли между всеми собственниками, в том числе определяете конкретные доли супругов, то соглашение подлежит обязательному нотариальному заверению. Форму собственности можно уточнить в выписке из ЕГРН.
В соглашении необходимо указать паспортные данные сторон, адрес и характеристики объекта, размеры долей (дробным числом) и вид права собственности.
4. Документы и государственная пошлина
Для регистрации выделения долей в Росреестре потребуются:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- соглашение о выделении долей (в трёх экземплярах);
- свидетельство о браке (или разводе);
- документ-основание права собственности на квартиру;
- квитанции об уплате госпошлины.
Размер пошлины составляет 4 000 рублей за каждого нового собственника (если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн рублей). Для семьи из четырёх человек необходимо оплатить четыре квитанции по 1 000 рублей каждая.
5. Порядок действий
- Подготовить полный пакет документов.
- Определить размер долей с учётом описанных подходов.
- Составить и, при необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
- Подать документы в МФЦ для регистрации. Если соглашение заверял нотариус, он самостоятельно направит документы в Росреестр.
- После регистрации обязательство считается исполненным, дополнительных действий не требуется.
Поделитесь своим мнением в комментариях