Мнение эксперта
Купить квартиру «в ипотеке». Залоговые квартиры. Стоит ли их бояться?
Это ипотечное обременение регистрируется в Росреестре и отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такой вид залога называется «ипотекой в силу закона» и указывается в выписке как «залог по закону».
В такой квартире можно жить, делать там ремонт, прописаться самому и прописать родственников, но совершать с ней сделки без согласия банка-кредитора нельзя.
Кроме обычной ипотеки существует ещё один вид — «ипотека в силу договора». При этом варианте квартира становится залогом для кредита, который берётся на любые нужды. Такой вид ипотеки чаще всего используется при оформлении потребительского кредита или при совершении сделки между физическими лицами без участия банка
Преимущества и риски покупки ипотечной квартиры
Причины продажи ипотечной квартиры могут быть разными. Они могут быть как позитивными (например, улучшение жилищных условий), так и негативными (например, ухудшение финансового положения заёмщика, из-за чего он больше не может обслуживать кредит).
Преимущества покупки ипотечной квартиры:
Цена. Часто собственники, которые продают ипотечную квартиру, готовы снизить цену, чтобы быстрее закрыть долг перед банком. Это может быть выгодно для покупателя, который хочет приобрести жильё по более низкой цене.
Сохранение ставки заемщика-продавца. Сегодня, когда ставки по ипотеке колеблются от 23 до 27%, очень актуальна возможность замены лица обязательств по долгу или, как часто говорят, перевод долга на нового собственника с сохранением всех условий по ипотеке, включая ставку. Это может здорово сэкономить деньги.
Риски покупки ипотечной квартиры:
Юридические сложности. При покупке ипотечной квартиры могут возникнуть юридические сложности, связанные с наличием долга перед банком. Покупателю необходимо будет тщательно изучить все документы и убедиться, что продавец имеет право продавать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Необходимость погашения долга. Если покупатель решает приобрести ипотечную квартиру с долгом, он должен быть готов к необходимости погашения оставшейся суммы долга перед банком. И здесь важна безопасная схема погашения чужого долга.
При покупке квартиры в залоге необходимо обратить внимание на собственника жилья. Проверьте, не близок ли он к банкротству. Дело в том, что кредиторы имеют право оспорить сделки, которые продавец совершил за три года до того, как был признан банкротом.
Покупка по предварительному договору купли-продажи. Если сделка сорвется, то скорее всего покупатель не сможет сразу вернуть деньги продавцу.
И хотя непонятных, сложных рискованных моментов много, покупателю стоит рассмотреть такие предложения. А надежные профессионалы рядом, в лице риэлтора и юриста агентства недвижимости «ГорЖилФонд», обеспечат безопасность и стопроцентный положительный результат.
Почему такую квартиру можно покупать?
Во-первых, банк уже проверял историю этой квартиры, поэтому юридические риски становятся незначительными. Конечно, часто банки очень поверхностно проверяют объект, отсюда и страшные истории, как люди остаются без квартиры и с ипотекой на руках. Однако в большинстве случаев они это делают добросовестно, и дополнительная проверка нашим юристом однозначно обезопасит вас от покупки «некачественного» объекта.
Во-вторых, объекты в залоге обычно выставляют на продажу с дисконтом 10–15%, и часто продавцы готовы обсуждать дальнейший торг.
В-третьих, банк-залогодержатель контролирует сделку, особенно если объект также покупают в ипотеку и сделка проходит в рамках одной кредитной организации. Это дополнительно снижает возможные риски.
Смена залогодателя
Чтобы минимизировать риск отказа продавца от регистрации ДКП, покупку квартиры в ипотеке можно провести через смену залогодателя. В этом случае сделка проходит с участием банка-кредитора, непосредственно в его стенах, при использовании двух депозитарных ячеек. В первую закладывают сумму для погашения кредита, а во вторую — остаток стоимости квартиры.
Для завершения сделки купли-продажи необходимо получение одобрения от банка. После подписания договора продавец и покупатель передают его на регистрацию в Росреестр. По завершении процедуры регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства переходят к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения кредита.
После завершения сделки банк выдаёт покупателю погашенную ранее закладную. Имея её на руках, новый владелец квартиры может получить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) выписку об отсутствии обременения. После этого продавец получает доступ ко второй части денег, которые были заложены в банковскую ячейку. Этот способ проведения сделки является наименее рискованным для всех её участников.
Покупка по предварительному договору
Этот способ предполагает, что кредит будет погашаться за счёт оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы защитить права покупателя, заключается предварительный договор покупки квартиры, в котором детально описываются условия сделки.
Если продавец не выполняет свои обязательства, покупатель имеет право обратиться в суд для защиты своих интересов. Деньги, которые передаются для погашения кредита, могут быть оформлены как задаток или аванс.
Когда деньги поступают в банк, происходит следующее: банк одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. После этого стороны подписывают договор купли-продажи.
Данная схема сделки может вызвать недоверие у покупателя, так как после снятия обременения с квартиры продавец может отказаться от регистрации договора купли-продажи.
Это может привести к затягиванию сделки на неопределённый срок. Однако в большинстве случаев такая схема всё же работает без ущерба для обеих сторон.
Стандартная схема купли-продажи залогового объекта
Продавец и покупатель согласовывают цену и условия погашения оставшейся суммы долга продавца. Прежде чем совершить сделку, собственник обязан получить письменное разрешение банка на продажу квартиры. Обычно, если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк выдаёт такое разрешение, даже если есть небольшая задолженность по ежемесячным платежам.
- Человек, который собирается приобрести квартиру, определяет способ оплаты и необходимость оформления ипотеки. Если ему требуется кредит, он выбирает банк (не все кредитные организации работают с залоговым жильём) и получает одобрение на ипотеку в качестве заёмщика.
- Когда продавец выплачивает долг, банк исключает квартиру из списка заложенного имущества и снимает с неё обременение. После этого Росреестр оформляет соответствующие документы. Продавец получает справку и закладную, в которой указано, что долг погашен.
- Договор купли-продажи (ДКП) оформляется между продавцом и покупателем. В некоторых случаях вместо основного договора заключается предварительный договор купли-продажи, который также содержит основные условия сделки, но не имеет юридической силы без заключения основного договора.
- Обе версии договора направляются в Росреестр для регистрации сделки.
- Покупатель производит оплату, а способ расчёта (наличными или банковской картой) влияет на то, как именно продавец получит деньги.
Во-первых, профессионалы смогут проверить юридическую чистоту сделки и выяснить, нет ли каких-либо обременений или ограничений на квартиру. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем и защитит ваши права как покупателя.
Во-вторых, они помогут вам правильно оформить все необходимые документы и проведут сделку в соответствии с законодательством. Это обеспечит юридическую защиту ваших интересов и снизит риски возникновения споров в будущем.
В-третьих, профессионалы смогут предложить вам наиболее выгодные условия сделки, учитывая все нюансы и особенности ситуации. Они помогут вам принять правильное решение и избежать возможных ошибок.
Поделитесь своим мнением в комментариях