Мнение эксперта
Квартира сдана в аренду. Какие права теряет собственник?
10 правил, которые нужно знать, от эксперта Людмилы Николаевны Макаровой.
Часто арендаторы говорят: - Мы сняли квартиру в аренду, и собственник не имеет прав на неё, пока мы здесь живем! Так чего он к нам ходит и ходит?!
Есть три основных права на жильё. Право первое — ВЛАДЕНИЯ. Оно означает, что собственник обладает недвижимостью. Право владения не равно праву собственности. И когда Наниматель говорит, что именно он сейчас владеет квартирой — он прав. В данный момент это именно так.
Право второе — ПОЛЬЗОВАНИЯ. Оно означает, что собственник пользуется своей недвижимостью. Живет, хранит свои вещи, встречает гостей.
Право третье — РАСПОРЯЖЕНИЯ. Оно означает, что собственник может продать квартиру, заложить, сдать, подарить, то есть распорядиться ею по своему усмотрению.
Вот и получается, что когда собственник сдает квартиру, то часть прав он теряет. Право владения и пользования временно переходит к нанимателям. Владелец же остается с правом распоряжения и несколькими другими правами, которые прямо прописаны в договоре найма.
Итак, что собственник может делать со своей квартирой, а что сделать не получится?
1. Квартирант, который проживает теперь в собственности наймодателя, имеет полное право на неприкосновенность жилища.
Именно поэтому без его согласия никто заходить не может, включая собственника.
Желание проверить квартиру согласовывается с нанимателем, в договоре оговаривается как часто и в каких ситуациях такие проверки возможны.
Кстати, порядок или беспорядок не относятся к «обязательному» пункту для исполнения. Мало ли, человек пришёл с работы, разбросал вещи, не успел вымыть посуду — это не причина для расторжения договора или высказывания претензий со стороны наймодателя.
2. Неприкосновенность частной жизни.
Жилье, квартира — часть частной жизни человека. В съемной квартире хранятся документы, возможно, ценные вещи, какая-то личная информация. Поэтому приходить в квартиру в отсутствие нанимателя собственнику нельзя.
Все визиты согласовываются заранее. В договоре найма прописывается, как часто собственник может приходить с проверкой. При этом: реже приходить — можно, чаще — нельзя.
3. За посещение квартиры в отсутствие нанимателя собственника можно привлечь к ответственности — от штрафа (если он предусмотрен договором) и расторжения договора (надоел собственник, ходит каждый день) до уголовной ответственности за нарушение права неприкосновенности жилища.
Причем, ответственность достаточно суровая: штраф до 40000 рублей или испытательные работы до 1 года, или арест на срок до 3 месяцев.
ВНИМАНИЕ! Если у нанимателя что-то пропадёт, то в этом тоже могут обвинить собственника жилья.
4. Наниматель не обязан соблюдать идеальную чистоту. Однако он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. Что это значит? Например, затопили соседей, испортили паркетный пол, или прокурили квартиру самосадом, почернели обои от плесени и сырости, которую развел Наниматель. Однако пыль на мебели и грязную посуду в раковине к ненадлежащему состоянию не отнесёшь.
У собственника есть право расторгнуть договор, если квартирант действительно портит квартиру и имущество.
Если Наймодателю так важна чистота, то в договоре можно прописать, что Наниматель делает обязательную уборку перед визитом хозяина квартиры.
5. Что может изменить хозяин в квартире? Все, если в квартире никто не живет. Если же в ней проживают квартиранты, то без их ведома ничего трогать нельзя. Даже стул нельзя переставить. А вот квартиранты могут переставить мебель, повесить другие шторы, убрать хозяйские книги в коробку, снять ковры, постелить свои дорожки. Важно, чтобы все это они вернули на место перед убытием.
6. Можно ли поменять замки в отсутствие квартирантов? Нет, нельзя. Только по согласованию с Нанимателем. Если это произошло, Наниматель может обратиться в суд и потребовать с Наймодателя деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не смог попасть в квартиру, проживание в гостинице, компенсацию морального вреда.
7. Можно ли выселить квартирантов ДО окончания срока действия договора, если они ничего не нарушали?
По договору можно — в согласованные сроки. По закону — нельзя. Хотя обычно в договоре прописывается, что стороны обязаны просто предупредить друг друга заранее. И, как правило, эти пункты соблюдаются.
По закону все не просто — собственник может выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только за нарушения и только через суд.
А что считается нарушениями?
Во-первых, если Наниматель не платит за жильё более 2-х месяцев.
Во-вторых, Наниматель мешает соседям, использует квартиру не по назначению;
В-третьих, он портит или разрушает квартиру.
Эти нарушения необходимо доказать в суде. Однако такие ситуации встречаются не часто. В основном, люди мирно и полюбовно решают все вопросы. Ни закон, ни договор не дают собственнику жилья право выставить квартирантов на улицу, когда ему вздумается. О своём решении — освободить квартиру — хозяин должен предупредить нанимателей заранее, дней за 14.
8. Может ли собственник подселить кого-либо пожить? Конечно, нет. Оно теперь не ваше, уважаемый собственник. Оно теперь — чужое. Даже если в квартире есть закрытая комната, пользоваться ей нельзя, если в наём сдана вся квартира.
9. Могут ли в квартире проживать дети нанимателя? Конечно, могут. По закону несовершеннолетние дети проживают совместно с родителями. Поэтому все «семеро по лавкам» будут проживать в снятой квартире. Однако, чтобы избежать сюрпризов, рекомендую в договоре найма прописывать всех членов семьи, которые имеют право проживать в квартире.
10. Могут ли квартиранты заводить животных? Об этом в законе ни слова. Я рекомендую прописывать такие нюансы в договоре.
Я поделилась минимальным количеством информации о том, кто и какие имеет права, и что лучше сразу прописывать в договоре найма. Однако если вы хотите сдать или снять квартиру надежно, по договору, который предусматривает все нюансы сделки, то вам лучше обратиться к нам, в агентство недвижимости «ГорЖилФонд».
5 Комментарии
Спасибо, Анна, за интересный вопрос. Часто наниматели просят собственника-наймодателя об оформлении временной регистрации для ебя и своих детей. Имея такую регистрацию, они могут отдать ребенка в детский сад, прикрепиться к поликлинике или школе. Несовершеннолетние дети не могут быть зарегистрированы отдельно от их родителей, поэтому предоставить временную регистрацию нужно будет всем членам семьи нанимателя (если вы готовы, конечно). Риски, конечно, есть. Однако это тема для отдельной статьи. Кстати, благодарю Вас за тему:). Подскажу, что когда истекает срок временной регистрации, истекают и права нанимателей. Если у Вас конкретная ситуация, то можете позвонить мне. Проконсультирую либо по телефону, если что-то сложное - встретимся и обсудим.