Мнение эксперта
Как проверить квартиру самостоятельно
Не зря говорят, что квартиру купить намного сложнее, чем мешок картошки. Почему? Количество преступлений, связанных с куплей-продажей недвижимости, растет с каждым годом. Так, за последние 5 лет их количество выросло на 25%. Мошеннические схемы совершенствуются, шлифуются, доводятся «до блеска». Именно поэтому, нужно осторожно подходить к вопросу покупки жилья.
Юрист агентства недвижимости «ГорЖилФонд», Андрей Валентинович Лютов, советует придерживаться следующих правил.
ПРАВИЛО 1. ПРОВЕРЬТЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ
Часто мошенники выставляют в рекламу для приманки объявления с фотографиями, не соответствующими реальному объекту. Так называемые «объявления-заманухи». Главное, чтобы Вы позвонили. Далее «продавцы» придумают, почему нельзя посмотреть этот объект и предложат Вам «аналогичные» - другие. Именно поэтому, сначала внимательно изучите объявление о продаже квартиры. Оно не должно вызывать никаких сомнений. Постарайтесь понять: эта квартира вообще существует?
Обратите внимание на детали.Действительно ли до метро три минуты пешком? Верно ли, что рядом детский сад? Действительно окна выходят во двор? Правда ли двор без машин?
Проверить нужно не только текст объявления, но и фотографии. Для этого наведите курсор на фотографию, щелкните правой кнопкой мыши и выберите «найти картинку». В поисковике вы найдете адреса всех сайтов, на которых размещалась данная фотография. Бывает, что ее просто взяли с какого-нибудь иностранного сайта.
ПРАВИЛО 2. СОБЕРИТЕ ИНФОРМАЦИЮ О ПРОДАВЦЕ
Составьте список вопросов, которые будете задавать при первом телефонном разговоре.
Например,
- Кто собственник квартиры, как часто и почему менялись хозяева жилья?
- Частая смена собственников должна вас насторожить. Мошенники часто запутывают следы, организуют несколько сделок по одной квартире. От таких вариантов лучше сразу отказаться.
- Узнайте, где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке?
- Если в сделке участвуют не все собственники, то велика вероятность внезапного появления отсутствующего с требованием вернуть жилье обратно после ее завершения.
- Насторожитесь, если продажа происходит по доверенности. Конечно, сейчас нотариусы могут проверить отозвана доверенность или нет, однако причина отсутствия собственника должна быть веской.
- Настаивайте на присутствии всех собственников на сделке. Мошенники часто так подделывают документы, что отличить их от настоящих не могут даже работники Росреестра. Настоящий собственник может не знать о том, что его квартиру продают.
- Унайте, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители не выделили долю ребенку в новом жилье, то спустя много лет в рискуете получить иск о выделении детской доли.
- Есть ли среди собственников недееспособные люди? Это один из самых распространенных способов обмана. Спустя какое-то время после завершения сделки недееспособный собственник возвращается и обращается в суд о признании сделки недействительной.
Учитывайте, что важно не только задать вопрос, но и перепроверить ответы продавца.
ПРАВИЛО 3. ПРОВЕРЬТЕ АДРЕС
Мошенники и аферисты часто используют схему подмены адреса. В объявлении они указывают один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Так, часто потенциальных покупателей уводят в соседний корпус дома или на другой этаж, или в квартиру с похожим номером. Или даже покажут ту самую квартиру, а продадут другую, с похожим адресом и параметрами.
ПРАВИЛО 4. ИЗУЧИТЕ ДОКУМЕНТЫ
-
Свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН.
-
На сайте Росреестра проверьте, что квартира не находится в залоге или под арестом.
-
Если есть признаки, которые указывают на то, что квартиру приобрели с использованием материнского капитала, то попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке на счете.
-
Попросите продавца принести справку о его кредитной истории, их выдают все банки.
-
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор долевого участия или соглашение о переуступке права требования, договор ренты или передачи в собственность...). Он нужен Вам для понимания, на каком основании продавец владеет жильем.
-
Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней. Дополнительно требуйте архивную выписку. Она покажет все манипуляции за все предыдущие годы.
-
Выкопировка из поэтажного плана плюс экспликация позволяют проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
-
Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг и капремонта.
-
Убедитесь, что квартира приватизирована. Это можно проверить в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать.
Даже если вы решили покупать квартиру самостоятельно, без привлечения риэлтора, то к проверке документов все же стоит привлечь специалиста.
ПРАВИЛО 5. Внимательно читайте документы, которые подписываете
Даже если вы ознакомились со всеми документами еще до подписания, не спешите думать, что прочитанная версия будет совпадать со всеми последующими копиями. Подмена договоров прямо во время подписания — очень частая уловка мошенников, рассчитанная на то, что покупатель поленится перечитывать «один и тот же» документ несколько раз.
Так же вам пригодятся справки о состоянии здоровья собственника (ПНД/НД), включая день совершения сделки. Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Спустя время они могут сослаться на «давление», «мигрень» и «магнитные бури» и суд вынужден будет начать разбирательство.
Помните, что даже в случаях, когда продавец является единственным собственником, у него могут быть родители, супруг, дети. И этот факт может сорвать сделку даже через много лет после ее завершения.
Подвергайте сомнению все. Даже если вы держите в руках паспорт собственника, вы уверены, что он настоящий? Сделки с недвижимостью не подразумевают веры в «честное слово» и наглядную «порядочность». Легкомысленность уместна только в том случае, если вы готовы расстаться с купленным жильем и миллионами рублей.
Мошенники постоянно придумывают новые схемы обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риэлтору и грамотному юристу убережет вас от большинства проблем.
1 Комментарий