Мошенничества с недвижимостью: «черные риэлторы» лишают людей и денег, и жилья
В последние годы профессионалы рынка недвижимости все чаще стали сталкиваться с «криминальными» квартирами. И не спроста. По официальной статистике МВД, за первые шесть месяцев этого года количество преступлений, совершенных при помощи IT-технологий, увеличилось на 91.7%. Преступники активно применяют новые инструменты при сделках с недвижимостью. Большой популярностью пользуются схемы с использованием электронной цифровой подписи.
Директор агентства недвижимости «ГорЖилФонд» (Москва), Лада Дмитриева, считает, что регистрация сделок через МФЦ людей не спасает. Часто аферисты используют подставных покупателей.
Например, собственник квартиры умер. «Черные риэлторы» приводят в МФЦ человека, внешне похожего на умершего, и продают недвижимость своему покупателю.
Липовый покупатель получает законные документы для последующей перепродажи объекта.
Потом мошенники находят обычного, добросовестного покупателя, возможно с детьми и ипотекой, которому продается «отмытая» квартира.
А через некоторое время могут объявиться родственники умершего собственника, которые возможно запоздали со вступлением в наследство.
Начинаются судебные процессы, в результате которых страдает именно последний покупатель.
- Как же в ипотеку могли купить такую квартиру? А юристы банка…, - спросите вы.
Да вот не увидели юристы ничего странного в том, что квартира несколько раз перепродавалась в течение короткого времени. То ли специалист неопытный попался, то ли формально подошел к делу… Сделок в банках проводится много, договоры все однотипные, глаз «замыливается», и на десятом за день договоре мозг юриста отказывается воспринимать информацию через призму осторожности. Именно поэтому нужно четко понимать, какую задачу выполняет тот или иной участник рынка недвижимости.
Например, риэлтор отвечает за подбор недвижимости, опрашивает соседей, проводит переговоры со всеми сторонами по условиям покупки, проводит торги, решает много организационных вопросов.
Юрист проверяет не только документы на момент сделки. Его задача проверить всю историю квартиры. Проверить по всем базам и настоящих, и предыдущих собственников. Удостовериться в том, что все в порядке в части предыдущих сделок.
МФЦ работает как «почтальон»: принимает и передает документы.
– Хорошо, а если проводить сделку нотариально?
– Да, это серьезный инструмент защиты при операциях с недвижимостью. Нотариус проводит своеобразное расследование по каждому договору купли-продажи. В результате удается узнать всю историю перехода права собственности данного объекта недвижимости, убедиться в соблюдении интересов третьих лиц. Нотариус обязательно делает запрос в ЕГРН на предмет дееспособности собственника жилья.
Все ли сделки нужно проводить через нотариуса? Мы же понимаем, что это дополнительные серьезные расходы. И так ли уж бестолковы и опасны сделки, заключенные в простой письменной форме, без его участия?
Юрист агентства недвижимости «ГорЖилФонд» (Москва), Наталья Хованская, рассказала, как ее юридическая служба защищает интересы клиентов при сделках с недвижимостью.
– Да, действительно, есть ряд сделок, которые необходимо проводить нотариально. Однако на днях к нам зашел пожилой человек, который продал свою квартиру, а купить не успел. Задержка произошла с получением денег за свою недвижимость. В договоре купли-продажи нотариус не указал сроки получения денег продавцом после перехода права собственности. В результате, деньги продавец получил значительно позже, чем рассчитывал. Квартира, которую он хотел купить взамен, продалась другому покупателю. И вот человек обратился к нам за помощью в подборе квартиры в наем, и далее варианта к покупке.
– А почему так получилось?
– Дело в том, что у продавца не было своего представителя. Договор купли-продажи обычно составляют помощники нотариуса. Они отправляют эти договоры сторонам для проверки. А продавец — дедушка 85 лет. Один. Откуда он знает, что и где смотреть. Паспортные данные, цифры проверил и всё.
– Выходит, что даже для нотариальной сделки лучше иметь своего представителя?
– Именно так. Юрист нашего агентства недвижимости всегда рядом. Если сделку лучше для клиента провести через нотариальное удостоверение, с использованием нотариального депозита, или еще что-то нужно сделать для обеспечения надежности и безопасности, то он обязательно предупредит его об этом.
– Скажите, а вы часто сталкиваетесь с подозрительными квартирами?
– Не скажу, что редко. Мы вышли с самоизоляции 16-го июня, и мне уже 4 раза, после проверки документов на объект, пришлось останавливать покупателя от внесения аванса.
Например, квартиру продает женщина, состоящая в браке с иностранцем, гражданином Чехословакии. Брак заключен в Германии. А квартиру она приобретала в браке, в Москве, на себя, и теперь продает, убеждая, что по их брачному договору, только она является собственником. Но где гарантия, что брачный договор переведён и понят нами правильно? Где гарантия, что по законам Чехословакии, совместно нажитое имущество можно продавать без письменного согласия супруга на продажу? И так далее. Вопросов больше, чем ответов. И риски очень велики.
Например, продается квартира за 13 млн рублей, купленная 3 месяца назад за 6.5. млн рублей…. Чувствуете, сколько вопросов? Не могла эта квартира стоить 6.5. млн рублей 3 месяца назад. Она бы стоила 11-12, но не 6.5. Тогда начинают возникать вопросы: почему предыдущий собственник продал себе в убыток? Почему он продал так дешево? Где он? Конечно, такую квартиру покупать нельзя.
– А чем опасна электронная регистрация сделки?
– Многим. Если рядом нет профессионала, который знает все тонкие места, то помимо вышеперечисленного можно, например, подписать не ту версию договора. На самом деле очень много всевозможных ситуаций. Именно поэтому с 13 августа 2019 года собственник недвижимости получил право, написав личное заявление и подав его через МФЦ, запретить по умолчанию сделки с его недвижимостью с использованием ЭЦП. Это сделано для возможности предупреждения от мошенничества с электронной подписью. Ну и, как сами понимаете, родилось это право не на пустом месте.
– Так как же избежать попадания в лапы бандитов?
– Самый простой и проверенный способ, обратиться в агентство. Не к частному маклеру, снявшему на час кабинет в каком-нибудь коворкинге. Не в фирму, открывшуюся вчера и не имеющую достаточного опыта в проведении сделок. Я часто встречаю людей, которые говорят: - У меня было свое агентство! Так все сложно, что пришлось закрыть. Вот именно! В этой сфере делать что-либо без опыта, не имея коллективные, накопленные за много лет знания — это не зная броду лезть в воду. Опасно и неразумно. Нужно обратиться в агентство с репутацией. Узнать все условия сотрудничества. Пройти и познакомиться, может быть, со специалистами нескольких агентств. Выбрать наиболее подходящее. Заключить договор. В этом случае риски продать и не получить денег за квартиру, или купить «нехорошую» криминальную квартиру сводятся практически на «нет».
Беседу вела Полина Кржановская
Поделитесь своим мнением в комментариях