Основные риски при покупке квартир на вторичном рынке

• Проблемы на вторичном рынке в основном связаны с тем, что сделка проходит между физическими лицами. А этих физических лиц может быть несколько. На каком основании у каждого из них возникли права на квартиру, какие отношения у них между собой, в каких родственных отношениях состоят, есть ли какие-то дополнительные договоренности между собой и с третьими лицами и многое-многое другое проверяется по каждому объекту перед сделкой нашими юристами. - Рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ГорЖилФонд», Лада Николаевна Дмитриева.

• Да, помимо права распоряжения есть еще и право пользования, - говорит Андрей Валентинович Лютов, юрист компании. - Человек, за которым сохранилось право пользования, имеет право проживать в квартире независимо от того, нравится это собственнику или не нравится. Риски по покупке квартиры на вторичном рынке связаны, в основном, с получением, ограничением, утратой прав на неё.

Агентство недвижимости «ГорЖилФонд» проверяет каждый объект на вторичном рынке по 26-35 рискам.

Какие конкретно угрозы могут возникнуть у покупателя?

1. Квартира была приватизирована

И все хорошо. Так ли? Кто был прописан на момент приватизации? Кто был выписан перед приватизацией? Был ли прописан несовершеннолетний? Есть ли отказники? Все эти и другие вопросы возникают у юриста, так как отказников при последующей продаже квартиры защищает государство. По закону гражданин, отказавшийся от приватизации, сохраняет право проживания в квартире до момента добровольного снятия с регистрации. Это означает, что без согласия его нельзя выписать даже в случае продажи третьему лицу. Если и покупать квартиру с отказником, то только после того, как он выпишется. Обязательными участниками приватизации являются несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. Если их интересы при приватизации были нарушены, то они через суд могут оспорить саму приватизацию и признать эту сделку недействительной.

Юрист агентства недвижимости «ГорЖилФонд» обязательно проверяет права всех лиц, участвовавших в приватизации, кто мог участвовать в приватизации, за кем сохранилось право пожизненного проживания.

2. Квартиру подарили

И все хорошо. Но так ли? Эта сделка должна быть безвозмездной. Просто один щедрый человек подарил другому, бедному человеку, квартиру. Вот здесь возникает целый набор рисков. Риск первый, что сделка притворная, покрывающая собой возмездную сделку — куплю-продажу объекта. Риск второй. Даритель заблуждался относительно предмета сделки и её правовых последствий.

3. Квартиру получили в наследство

И все хорошо. Правда? И через некоторое время всплывает забытый наследник и предъявляет свои права.

4. Квартиру покупали с материнским капиталом

И все хорошо. Но доли детям выделить забыли.

5. Квартиру покупали в браке

И все хорошо. Только к продаже квартиры супруги разошлись. По паспорту - не замужем и не женат. Где «бывший»/»бывшая» обитает — неизвестно. Паспорт поменяли. В договоре купли-продажи пункта о том, что квартира приобреталась в браке нет. Продавец скрыл от покупателя этот факт и не получил согласия второй половины на продажу квартиры. И вот появляется обделенная супруга или супруг и начинают качать права. И будут правы.

Что делать, чтобы не попасть в беду, не остаться без денег и без квартиры? Как купить безопасно и надежно?