Мнение эксперта
Что ждет рынок недвижимости в 2024 году?
— Мы ожидаем снижение спроса на рынке недвижимости в первом полугодии в среднем на 10–15%. Хотя, если банки начнут корректировать ставки по ипотеке вниз, то многие люди снова заинтересуются покупкой жилья через банковское финансирование.
— С начала июля прошлого года ключевая ставка несколько раз поднималась Центробанком, как говорят, для борьбы с инфляцией. Соответственно из-за этого банки вынуждены были также повысить процент по ипотеке, который в среднем вырос с 9 до 16 процентов, а потом и до 18-20.
— Как следствие борьбы с инфляцией, увеличением первоначального взноса, был убит рынок ипотеки. А спрос на недвижимость уже снизился в 8 раз по сравнению с этим же периодом прошлого года. На мой взгляд, эта тенденция будет сохраняться и предпосылок для активности покупателя нет.
— Спрос на недвижимость, конечно, есть. Кто покупатель? В основном, сегодня это люди, продавшие свое меньшее жильё и покупающие с доплатой (накопления или небольшая ипотека) бОльшее. Или, наоборот, продавшие свое большое жильё и разъезжающиеся или переезжающие в меньшее.
— В 2020 году программа льготной ипотеки сильно повлияла на рост рынка новостроек и способствовала развитию ипотечного кредитования. А доля льготной ипотеки в начале 2023 года достигла 80 процентов. В результате этого, цены на новостройки выросли, а разрыв между ценами на первичную и вторичную недвижимость стал больше.
— Однако, в конце 2023 года правительство решило ужесточить условия получения льготной ипотеки, увеличив первоначальный взнос до 30 процентов и установив максимальную сумму кредита в 6 миллионов рублей. Раньше этот лимит был 12 миллионов рублей в таких городах как Москва и Санкт-Петербург. Все эти меры, а также повышение ключевой ставки Центрального банка, оказывают влияние на ценообразование и приводят к замедлению рынка недвижимости в 2024 году. Однако, возможно, мы увидим продление программы господдержки или предложение новых механизмов и стимулов от правительства для покупки жилья и поддержания строительной отрасли.
— Что же делать вторичке в таких условиях? Новостройки все равно в более выгодной позиции по сравнению с ней. Появилась тенденция покупки квартир с ремонтом, мебелью и в хорошем состоянии. Люди больше не могут себе позволить выплачивать ипотеку и делать ремонт, и покупать мебель. Поэтому в первую очередь продаются квартиры в хорошем состоянии, в удачной локации.
— Квартиры в «человейниках», квартиры без ремонта продаются дольше, сложнее, здесь необходимо соблюсти баланс цены и качества. Если двухкомнатные квартиры с ремонтами стоят за 13 миллионов, то такая же квартира без ремонта, конечно, должна предлагаться дешевле. В таком случае, народная мудрость, что на каждую квартиру есть свой покупатель, сработает, и вы получите положительный результат.
— Плюсы новостроек: вы можете купить квартиру с помощью ипотеки с господдержкой, семейной, субсидированной застройщиком, в рассрочку и так далее. На этапе покупки платеж будет «выносимым», несмотря на то что квартиры в новостройках значительно дороже квартир во вторичке. Однако нужно помнить о том, что как только ваша квартира сдастся и станет «вторичкой», она потеряет в цене до 30%. Потому как на нее не будут распространяться льготные ипотечные программы, а ипотека на вторичном рынке очень дорогая.
— Плюсы вторички: можно торговаться, цены, хоть и говорят, что якобы выросли на 0,1% за прошлый год в Москве, снижаются. И это понятно. Или м2 должен быть дешевле, или процент по ипотеке ниже. Иначе на рынке будет стагнация. Поэтому мотивированные продавцы торгуются и решают свои вопросы. Те, кто сегодня стоит со своей вторичкой на рынке как в музее - никто не ходит, но приятно знать, что покупатель где-то есть - рискуют продать свою квартиру через полгода дешевле, чем если бы они могли продать ее сегодня.
Вывод: жизнь не останавливается. Всё продается и все покупается. Главное, обозначить правильные цели и найти оптимальные пути решения. Именно поэтому так важно обратиться к специалисту.
Поделитесь своим мнением в комментариях